전월세 계약은 단순한 주거 선택을 넘어 큰 금액이 오가는 법적 행위입니다. 특히 2025년 현재 임대차 관련 법률과 시장 상황이 변하면서 임대인과 임차인 모두 신중한 접근이 필요합니다.
아래 글에서 전월세 계약시 확인해야 할 핵심 사항들을 정리했습니다. 꼭 확인하고 신중하게 계약하시기 바랍니다.
전월세 계약 전 확인해야 할 사항
1. 등기부등본 확인
1) 소유자 일치 여부 : 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인합니다.
2) 근저당 설정 여부 : 담보 대출이 많을 경우 보증금 반환에 위험이 있을 수 있습니다.
2. 건축물대장 확인
해당 건물이 불법 건축물이 아닌지 확인합니다. 위반 건축물로 등록된 경우, 행정처분이나 대출 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
3. 계약 상대방의 신분 확인
계약 상대방이 대리인인 경우, 다음 서류를 요구하여 정당한 권한이 있는지 확인해야 합니다.
1) 위임장
2) 인감증명서
3) 신분증 사본
계약서 작성 시 필수 확인 사항
1. 계약서 필수 항목 기재
1) 보증금과 월세 금액 및 납부일
2) 계약 기간
3) 전입신고 및 확정일자 등록 여부
4) 특약 사항
2. 특약 사항 명시
1) 수리 책임 분담
2) 반려동물 허용 여부
3) 흡연 가능 여부
4) 계약 해지 조건 및 위약금
보증금 보호를 위한 조치
1. 전입신고 및 확정일자 등록
보증금을 보호받기 위해서는 계약 후 즉시 전입신고를 하고, 관할 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 하면 주택이 경매나 공매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
2. 전세권 설정
보증금을 더욱 강력하게 보호하기 위해 전세권을 설정할 수 있습니다. 이는 등기부등본에 등기되어 법적 효력이 있으며, 추후 보증금 반환이 어려울 경우 강제집행이 가능합니다.
계약 갱신 및 해지 시 유의사항
1. 계약 갱신 청구권
임차인은 계약 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. 단 임대인이 실거주를 계획하거나 임차인이 계약 위반을 한 경우에는 거절이 가능합니다.
2. 계약 해지 절차
1) 임차인 해지 통보 : 계약 종료 1개월 전까지 임대인에게 해지 의사를 통보해야 합니다.
2) 중도 해지 : 계약서에 명시된 조건에 따라 위약금이 발생할 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.
부동산 중개수수료(복비) 계산 방법
1. 중개수수료
1) 총 거래 금액 계산 : 보증금 + (월세 * 100)
2) 요율 적용 : 총 금액에 따라 0.4% ~ 0.5%의 요율 적용
2. 예시
1) 보증금 : 1,000만원
2) 월세 : 50만원
3) 총 거래 금액 : 1,000만원 + (50 * 100) = 6,000만원
4) 중개수수료 : 6,000만원 * 0.004 (0.4%) = 24만원
기타 주의사항
1. 공동명의 부동산 계약
부동산이 부부 공동명의인 경우 계약시 두명의 동의가 필요합니다. 한명과만 계약할 겨우 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 두명 모두의 서명 또는 위임장을 확인해야 합니다.
2. 융자 있는 집 계약시 주의사항
융자가 있는 부동산의 경우, 보증금이 소액보증금 최우선 변제 범위 내에 있는지 확인해야 합니다. 이를 초과할 경우 경매시 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
체크리스트 요약
1) 등기부등본 및 건축물대장 확인
2) 계약 상대방의 신분 확인
3) 계약서 필수 항목 및 특약 사항 명시
4) 전입신고 및 확정일자 등록
5) 전세권 설정 여부 검토
6) 계약 갱신 및 해지 조건 확인
7) 중개수수료 계산 및 확인
8) 공동명의 부동산 계약시 두명의 동의 확보
9) 융자 있는 부동산의 보증금 보호 범위 확인
마치며
전월세 계약은 단순한 절차가 아닌 신중한 검토와 준비가 필요한 법적 행위입니다.
위 사항들을 꼼꼼히 확인하고 준비하여 안전하고 만족스러운 주거 생활을 시작하시기 바랍니다.